五证两书一表指的是什么
房地产五证两书一表指的是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书一表。
五证是指：《国有土地使用证》;《建设用地规划许可证》;《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》，房地产项目具备以上五证，就可以预售了。一般这个时候，房屋都盖了地上建筑的1/3高度，比如30层的房屋，一般都盖到10层以上，才拿得到预售证。业主买期房时候要看看这个项目是否五证齐全。
二书是：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
一表是《竣工验收备案表》。
两书一表要在房屋全部建成竣工备案后才拿得到。这个时候已经具备交付使用的条件。
五证两书买房者怎么看
1、首先要注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。
2、有的开发商领取的是临时土地使用证，说明还没有交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。所以要着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。
3、买房之后还要查验“两书”。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期。
注意：根据商品房销售管理规定，五证两书一表是开发商销售的重要文件。房地产五证中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。两书是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件，购房者在验收房屋时一定要向开发商索取。
房地产“五证”是哪五证呢？
作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。
办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。
房地产《国有土地使用证》的取得方式？
国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地，开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。
《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
《建设用地规划许可证》
房地产行业的《建设用地规划许可证》是作为建设单位合法使用地块的证明，是在划拨土地前需要办理的手续，它确定了拟建项目的位置、地块范围、地块用地性质及其他相关规划指标。
它与建设工程规划许可证的区别是什么呢？
建设用地规划许可证是同意你对这块地有使用权后，用于项目的建设用地，是由当地土地主管部门批复的。而建设工程规划许可证则体现出诸多的规划指标，确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量、地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、建筑物距离红线位置、建筑密度等等，是由当地规划主管部门批复的。
办理《建设用地规划许可证》的前提条件：
一、以出让方式供地：
1、取得国有土地使用权出让合同
2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）
3、取得规划条件通知书
二、以划拨方式供地：
1、取得选址意见书
2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）
《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。本证起到确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处罚
两书
“房地产五证两书”中的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：。工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
一表
“五证两书一表”中的“一表”为：《竣工验收备案表》。
《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
根据商品房销售管理规定，“五证两书一表”是开发商销售的重要文件。“房地产五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。“两书”是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的产品质量保证文件，建议购房者在验收房屋交接时一定要向开发商索取。
