建筑密度、容积率概念
1、建筑密度
指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
2、容积率
又称建筑面积毛 密度。是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积 率的值。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
建筑密度和容积率区别
分别是概念不同和计算方式不同：
1、概念不同
建筑密度主要反映用地范围内空地率及建筑密集程度，指项目用地范围内建筑的基底总面积和规划建设用地面积的比例。
容积率为建筑面积毛密度，主要衡量建设用地使用强度。容积率值为无量纲的比值，地块建筑物的总建筑面积对地块面积倍数，叫做容积率值。
2、建筑密度和容积率计算方式不同
建筑密度等于建筑物基底面积总和除与规划建设用地面积。
容积率等于地上总建筑面积除与建设用地面积。
容积率过高对生活有哪些影响
1、人口密度大
高容积率住宅表示小区居住人口高密度，影响业主的生活舒适度。居住人口过多，会导致小区内的健身场所、儿童活动区域等使用频率变高，将会加剧这些设施的老化。
2、内部规划差
高容积率住宅的楼层会比较高，且绿地比例也较少，会影响小区内的生活环境和品质。同时内部规划差，比如楼间距过近、小区内道路狭窄等也是经常遇到的问题。
3、安防难度加大
由于高容积率住宅居住密度比较大，因此出入的人较多，对安防系统也有较高的要求。
容积率过低对生活有什么影响
容积率低，建筑物的建筑面积较小，相应的人口也少，因此绿地及相对较大的楼间距，居住的舒适度会大大的提高。
容积率高好还是低好？
对于购房者来讲，由于住房营业税为卖方缴纳，因此可以在购房时选择容积率低的小区，这样入住以后会感到环境非常舒适。一般普通住宅小区的容积率在1.0-1.2之间。在同等条件下，房价越高，容积率越低，居住舒适指数越低。容积率过高就不建议购买了。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。所以你说容积率大好还是小好高好还是低好?对购房者来说容积率低房子更好，对卖房者来说容积率高享受不到免税优惠。
建筑密度和容积率的关系
建筑密度是建筑基底占地面积同用地面积的比值，而容积率是总建筑面积同用地面积的比值。
容积率越大说明在这个小区内建筑密度越密集，相应的小区住户就越多。容积率越小说明小区内建筑密度约小，居民的舒适度越高。所以平时买房的时候尽量挑容积率小点的。
容积率就是控制建筑面积密度的直接指标，两者正比关系。建筑面积的增加需要建筑层数的增高，在这种情况下只有牺牲建筑密度来达到建筑高度增加的目的，这个时候需要协调的就是建筑面积的增加，带来的建筑密度的减小是否合乎利润最大化的目标。
建筑密度的降低带来的是土地利用的不充分，也就是对土地成本的浪费，建筑面积的增加带来的是回收款的增加，二者的矛盾需要找到一个合理点、均衡点来实现在土地尽量不浪费的基础上使建筑面积最大化。
买房容积率多少算合适?
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境就是非常好了。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，如果是正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境将会很好。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
买房看容积率要注意什么
1、首先来说说房子容积率是大一点好还是小一点好，根据相关的计算公式大家可以看出，规划占地面积相同的情况下，建筑的面积越大，容积率就越大，居住的密度就越大。居住密度大，人就多，舒适度当然会不高。所以说容积率要是越小，居住的密度越小，舒适度就会更高。对于一般住户来说，容积率越小，住的就越舒适，但是如果对于地产商来说，如果容积率越小，建筑的面积就会越低，回收资金的面积就很少了，所以，一般容积率小的楼盘，开发商会相应提升每套房的单位价格。所以容积率小居住比较舒适，但是房价会比较贵一些，容积率大的话居住舒适度没有那么高，但是房价相对比较便宜。所以从不同的角度看，容积率的大小是有不同好处的。
2、接下来讲讲容积率多少比较合理呢，这里给大伙找到了各种各样的建筑分别对应的容积率数值供大家参考。高档别墅项目的容积率一般都是低于0.3、大多数的独栋别墅项目在0.3-0.5之间、大多数的双拼联排别墅，组合3-4层，容积率是0.5-0.8、假如全部是多层楼栋的话，容积率在0.8-1.2之间，环境可以说是一流了、正常的多层项目容积率在1.2-1.5之间、正常的多层加上小高层的项目，容积率一般是1.5-2.0、正常的小高层项目容积率是2.0-2.5、2.5-3.0的容积率一般是小高层+二类高层(18层以内)、高层的项目(100米以内)容积率3.0-6.0、摩天大楼项目的容积率在6.0以上。
3、最后来说说如果容积率过高会给住户带来什么不利影响。比较常见的容积率大的居住房屋就属于公寓了，楼层高一些，每层房间较多，住的人也比较多，电梯又比较少。假如发生意外的情况，住户撤离非常肉容易造成拥挤，还会发生踩踏等意外事件。假如容积率大，小区环境也相对较差。这是因为容积率高住宅项目，小区内房子建地就会很密集，导致没有多余的土地用来绿化或者其他用途。
建筑密度与容积率公式？
建筑密度和容积率概念不同，建筑密度和容积率计算方式不同，建筑密度＝建筑物的基底面积总和／规划建设用地面积。容积率＝地上总建筑面积÷可建设用地面积。
1、建筑密度和容积率概念不同
（1）容积率又称建筑面积毛密度。是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
（2）建筑密度具体指项目用地范围内建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
2、建筑密度和容积率计算方式不同
建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
建筑密度如何确定？
1、如果是繁华地方容积率和建筑密度肯定高了，一般在3.0左右。要是不是繁华的地方，容积率在1.0－2.0左右，建筑密度在25％。
2、首先得知道你的总用地的面积，然后要知道你的这块地的总建筑面积。用总的建筑面积比上总用地面积。还有就是有计容建筑面积，用计容的建筑面积比上你的总地面积就可以得出你的地块的容积率。
3、计容建筑面积不包括地下的停车场面积，但是半地下停车场的面积要算进去。
4、可以从容积率上初步判定建筑物属于高层还是多层。当容积率大于2～3时，常常是多层与高层的混合。4～5常常是小高层与高层的混合。小于2，常常是多层与小高层的混合或多层。
